Risikabelt å kjøpe egen bolig?

Av Ingebjørg Vamråk - 20.jul.2006 @ 14:05 - Kommentér

Folk flest her i landet har liten mulighet for å redusere risikoen ved investering i egen bolig. I nedgangstider kan de økonomisk svakt stilte måtte selge sin bolig til en dårlig pris. De kapitalsterke kan bli sittende på eiendommer til markedet snur, samt gjøre gode investeringer: De «fattige» må slite med restgjeld, mens boliggevinsten går rett i lomma på de rike.

Uroen i Midtøsten skaper nå frykt for at en høy oljepris skal gjøre utslag i økte kostnader for forbrukerne i form av prisstigning og renteøkning. Uansett hva som skjer i nærmeste fremtid er det sannsynlig at rentenivået før eller siden stiger så pass mye at en rekke boligeiere får problemer med å betjene sin boliggjeld. Og den alminnelige sammenhengen mellom renter, prisdannelse og arbeidsledighet gjør at flere negative faktorer gjerne inntreffer på noenlunde samme tid.

For nordmenn synes det kan hende opplagt at det skal være slik at det er boligeieren som sitter med risikoen for evnen til å betjene sin boliggjeld. Men dette er slett ikke opplagt.

Amerikanerne kan forlate sin bolig uten ansvar for restgjeld
I noen andre land, for eksempel USA, er systemet slik at det er finansieringsinstitusjonene (bankene) som tar risikoen for at folk kan betjene sin boliggjeld. Når boligeieren ikke lenger betjener sin gjeld, kan banken (kun) overta boligen. Bankkunden har dermed ikke risikoen for å bli sittende igjen med livslang restgjeld, slik som hos oss. Amerikanerne kan derfor bare forlate sin bolig når de ikke lenger har «lyst» å bo der.

Forskjellen mellom det norske og det amerikanske systemet er særlig viktig i nedgangstider: I trange tider her til lands vil bankene, for å få dekket tilgodehavende, tvangsselge boliger. Det vil nødvendigvis måtte medføre økt tilbud av boliger i et allerede presset marked. Dermed bidrar bankene til å forverre markedet, og risikoen for at noen ender opp som gjeldsslaver øker. Hos oss kan privatpersoner som kjent ei heller slå seg selv konkurs.

Med det amerikanske systemet vil bankene ha insitament til å beholde boligen til markedet snur. Dermed unngår man den negative spiral som vårt system trigger.

Med det amerikanske systemet er det dessuten mindre sannsynlig at boligprisene løper løpsk slik det her kan se ut til at de gjør for eksempel når rentenivået faller til et uvant lavt nivå. Dette fordi det i det amerikanske systemet er bankene som tar risikoen for endrede økonomiske forhold, så vel samfunnsøkonomiske som privatøkonomiske.

Baksiden med det amerikanske systemet vil kunne være at det er vanskeligere å komme inn på boligmarkedet. Men dette problemet kan kanskje være like stort her hjemme, tatt i betraktning incitamentene de fleste har til å investere i egen bolig heller enn i andre objekter.

Skattereglene trigger overinvestering i egen bolig
Gjennom skattesystemet oppfordres nemlig både fattig og rik til å plassere penger både i egen bolig og fritidseiendom heller enn i andre aktiva: For folk flest ved at inntektsbeskatningen (prosentligningen) er helt borte mens det parallelle rentefradraget er opprettholdt, og for de bemidlede gjennom både fraværet av inntektsskatt og ved svært lav formuesskatt på grunn av de lave ligningstakstene - sammenlignet med andre aktivaklasser.

Samtidig oppfordrer ekspertene folk til å plassere mest mulig penger i egen bolig, av skattemessige grunner. Selv om det altså er helt riktig at det – skattemessig – er svært gunstig å plassere penger i egen bolig, er det nå en gang ikke slik at folk kan leve av å spare skatt, slik man av og til kan få inntrykk av.

Ingen derivater innen eiendom
Man kan undre seg over at det ikke finnes et derivatmarked innen eiendom, eller tilsvarende former for risikoreduserende ordninger. Gjeldsforsikring er riktignok en mulighet for den enkelte, men de er dyre.

Innen de fleste andre betydelige aktivaklasser finnes det derivatmarkeder, slik at investorene kan redusere risiko og forvalte sin kapital på en mer betryggende måte. Kort fortalt er derivater avtaler om fremtidige kontantstrømmer, avledet av en underliggende verdi, som for eksempel aksjer, kraft, valuta eller råvarer.

Nå er det verken mulig eller naturlig å gå i detaljer om derivater her. I stedet vil jeg ta fast i ett konkret eksempel som jeg tror kan bidra til at poenget kommer tydelig frem. Boligkjøperens behov er først og fremst å redusere risikoen for renteøkning og for prisfall.

Mange boligkjøpere kan ha behov for å redusere risiko som følge av uforutsette hendelser, slik som flytting, utgiftsøkning, samlivsbrudd eller arbeidsledighet. Boligkjøperen vil kunne ønske å inngå en avtale med mer kapitalsterke aktører om en garantert minstepris for boligen. Motytelsen boligeieren vil kunne ønske å gi, er «tilsvarende» avkall på verdistigning. Dessuten, eller alternativt, vil for eksempel boligkjøperen kunne tenke seg en høyere rentesats «finansiert» ved låneperioden forlenges. Delvis er poenget at eksistensen av slike derivatprodukter vil påvirke selve boligprisen. Problemet er altså at det ikke finnes aktører som tilbyr slike produkter.

Med slike ordninger ville man temmelig langt på vei kunne oppnå fordelene med det amerikanske systemet. Dersom boligkjøpere får muligheten til å eliminere (eventuelt bare redusere – her kan tenkes ulike ordninger) risiko for prisfall, vil det dessuten være lettere for hvem som helst å komme seg inn på boligmarkedet.

Derivater under utvikling i andre land
Ideen om derivater innen eiendom er kommet lengre i noen andre land, for eksempel i Sveits. Der skal det i høst prøves ut to ulike derivater for å redusere risikoen ved å investere i bolig.

Mye av risikoen ved investering i egen bolig kan avlastes gjennom bruk av en boligprisindeks. Behovet for boligprisindekser kommer av at det uten slike er vanskelig å foreta verdiberegninger av den underliggende verdi som derivatet er avledet av, her altså eiendommen, uten å først selge eiendommen. Det er naturligvis nødvendig med flere indekser for at variasjoner som følge av særlig ulik beliggenhet og ulike typer eiendommer skal kunne reflekteres.

Eiendomsmarkedets spesielle egenskaper er imidlertid ikke en svakhet, men en styrke - sett fra et investorsynspunkt. Fra et investorsynspunkt er boligmarkedet attraktivt fordi det synes å være lite korrelert med andre markeder. Videre er de innbyrdes variasjoner (beliggenhet og type bolig) med på å gjøre boligmarkedet ytterligere attraktivt som derivatmarked.

Ingen naturlig statlig oppgave, men hva med bankene?
Et derivatmarked innen eiendom vil virke i positiv retning i forhold til det boligpolitiske mål om at folk flest skal kunne eie sin egen bolig. Likevel er det i utgangspunktet ingen naturlig statlig oppgave å etablere et derivatmarked. Men det er ei heller utenkelig å se for seg staten som en slik aktør, som et alternativ eller supplement til de relativt store oppgaver den allerede har innen boligområdet. Under enhver omstendighet er det styresmaktenes oppgave å sørge for et system som ikke skaper unødig mange gjeldsofre.

Det er stort sett bankene som forestår så vel boligmegling som utlån, og det spås – nærmest som en lovmessighet – økte boligpriser og ingen eller liten mulighet for nedgang.

Situasjonene er dermed at mens den ene avdelingen i bankkonsernet (megleravdelingen) spår økte boligpriser, sikrer den andre avdelingen (utlån) seg mot tap gjennom å plassere risikoen for prisfall på bankkunden. Men rett skal være rett: Det er kundene som sitter igjen med eventuell verdistigning, og ikke bankene. Da er det vel ei heller rimelig at bankene skal ta nedsiden.

Som nevnt innledningsvis er det i realiteten de kapitalsterke – de som har råd til å bli sittende på eiendom til markedet snur og som har kapital til å kjøpe billig i nedgangstider – som «sitter på oppsiden». Både tap og gevinst kan, ved hjelp av derivatprodukter, fordeles ut over flere aktører enn i dag.

Kan hende er bankene den mest naturlige aktør hva angår å etablere et derivatmarked som kan redusere risikoen for vanlige folk ved investering i egen bolig?


Ingebjørg Vamråk

Ingebjørg Vamråk er student ved det femårige mastergradsstudiet i rettsvitenskap ved Universitetet i Bergen. Hun er mest kjent som den som sørget for å få fremsatt krav mot morselskapet i pyramidesystemet The Five Percent Community (T5PC) tilstrekkelig til at selskapet ble tatt under konkursbehandling og forholdene kom frem i dagen. Ingebjørg Vamråk har også skrevet artikler i aviser og tidsskrift, og i desember i fjor leverte hun mastergrads- oppgaven i rettsvitenskap. Foruten den juridiske kompetansen har hun lang og allsidig erfaring innen hovedsaklig regnskap/skatterett, finans, ledelse, styrearbeid og konsulentvirksomhet. Hun har dessuten grunnfag i administrasjon og organisasjonsvitenskap ved Universitetet i Bergen, et studium med statsvitenskapelig forankring.

juli 2006
ma ti on to fr
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19
20
21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            
hits